08/05/2026
Cada vez es más frecuente que la primera vivienda dependa del apoyo familiar.
En el mercado inmobiliario actual, es sumamente frecuente que la compra de la primera vivienda habitual solo sea viable gracias al apoyo económico de la familia.
Sin embargo, lo que a simple vista nace como un gesto de generosidad puede convertirse en un verdadero laberinto fiscal si no se gestiona con el rigor normativo que exige Hacienda
No entender la diferencia legal entre lo que es una "ayuda", una "donación" o un "préstamo" suele ser el origen de la mayoría de los expedientes sancionadores y conflictos con la Administración
A continuación, detallamos las claves para documentar estas operaciones correctamente y evitar sorpresas desagradables.
¿Donación o préstamo entre particulares?
A menudo, las familias se plantean si es mejor declarar la entrega de ese dinero como una donación pura o como un préstamo a interés cero.
Esta es una de las decisiones con mayor calado económico, ya que la calificación jurídica no solo determina qué impuestos paga cada parte, sino que define los riesgos ante presunciones de fraude
La Donación: Generosidad sin retorno
La donación es la transmisión gratuita de dinero o bienes, realizada con ánimo de liberalidad, es decir, sin ninguna obligación de devolverlo
¿Quién paga los impuestos? El donatario (quien recibe el dinero) es el encargado de tributar a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en un plazo, por lo general, de un mes desde su recepción.
Bonificaciones fiscales
Existen ventajas muy favorables según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Andalucía, Madrid o la Comunidad Valenciana se aplican bonificaciones que pueden alcanzar el 99% de la cuota en donaciones entre padres e hijos
Cuidado con los requisitos formales
Para poder acogerse a estas bonificaciones, sobre todo si el dinero es para la compra de una vivienda habitual, es un requisito constitutivo que la donación se formalice en escritura pública ante notario y que se justifique de manera clara el origen de los fondos
El Préstamo entre Particulares: La obligación de devolver
Si, por el contrario, el dinero se debe retornar en un plazo determinado, estamos ante un préstamo. Este puede pactarse libremente con intereses al 0%
¿Qué impuestos se pagan? Esta operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero en los préstamos entre particulares no profesionales existe una exención
Esto hace que la operación parezca "gratuita" a nivel fiscal
El rastro documental es vital: Aunque esté exento de pago, es obligatorio documentarlo por escrito y presentar el Modelo 600 ante Hacienda para dejar constancia de la operación
Además, es crucial guardar evidencias de la devolución del dinero, como las transferencias bancarias periódicas o cuadros de amortización
La fina línea ante Hacienda y los errores que debes evitar
Hacienda no se fija solo en el nombre que le pongamos al documento, sino que valora la "realidad económica" de la operación.
Si firmas un documento que dice ser un "préstamo", pero luego no existe un calendario de pagos, ni se devuelve el dinero, ni se presentó el Modelo 600, Hacienda presumirá que estás ante una donación encubierta
Sanciones y recargos por no hacer las cosas a tiempo
No presentar el impuesto correspondiente a tiempo se considera una infracción fiscal.
Si lo declaras tú fuera de plazo (voluntariamente): Hacienda aplicará un recargo, que actualmente es del 1% por el primer mes de demora, sumando un 1% adicional por cada mes de retraso durante el primer año. Si superas los 12 meses desde el vencimiento del plazo, el recargo es del 15% fijo, y a partir de ese momento también se exigen intereses de demora.
Si Hacienda te pilla y te requiere: Aquí las multas se disparan. Dependiendo de si la infracción es catalogada como leve, grave o muy grave (por ejemplo, si usas un préstamo falso para encubrir una donación), la multa oscilará entre el 50% y el 150% del dinero que debías haber pagado inicialmente
El mayor riesgo: Presentar una donación fuera de plazo puede implicar la pérdida total del derecho a las bonificaciones autonómicas del 99%, lo que supondría pagar miles de euros en lugar de una cantidad simbólica.
NOTA: En la Comunitat Valenciana, la Ley 5/2025 consolida una bonificación del 99% para donaciones entre padres e hijos, con efectos retroactivos desde el 28 de mayo de 2023 y plena vigencia desde el 1 de junio de 2026.
En Vivalta lo vemos cada vez más
Familias que ayudan a sus hijos a comprar.
Padres que aportan parte de la entrada. Compradores que pueden pagar la hipoteca, pero necesitan ese empujón inicial.
Es algo normal. Y en el mercado actual, cada vez más habitual.
Pero normal no significa que pueda hacerse de cualquier manera.
Si vas a comprar una vivienda con ayuda familiar, conviene que todo tenga sentido: contrato, impuestos, transferencias y plazos.
Porque Hacienda no se enfada porque tu familia te ayude. Se enfada cuando no sabe qué ha pasado.
La tranquilidad también forma parte de la compra
Una compra bien hecha no es solo encontrar una buena casa.
También es que los números encajen, que los papeles estén claros y que nadie tenga que explicar dentro de tres años por qué recibió una transferencia de 40.000 € un martes por la mañana.
En Vivalta nos gusta acompañar las operaciones con contexto, orden y gente informada.
Porque comprar vivienda ya es una decisión bastante importante como para hacerla con dudas fiscales de fondo.
📲 Si estás comprando, vendiendo o necesitas entender cómo organizar bien una operación inmobiliaria, hablamos.
P.D. Que no te engañen los que no han comprado ni vendido bien nunca. Contacta con nosotros y te diremos qué podemos hacer con tu inmueble.