21/12/2024
Cuando hablamos de vender una propiedad, hay una “triple discrepancia” que puede convertirse en un gran obstáculo: que el Registro de la Propiedad diga una cosa, el Catastro otra, y la realidad física no tenga nada que ver con los dos anteriores.
Este desajuste es más común de lo que parece, especialmente en viviendas antiguas, propiedades heredadas o inmuebles donde se han hecho reformas que no se han declarado oficialmente. Y aunque puede parecer solo una tontería administrativa, estas diferencias pueden frenar una venta, causar problemas legales o reducir el valor de tu propiedad.
En este artículo te explicamos qué implica esta triple discrepancia y por qué es fundamental resolverla antes de vender:
¿Por qué no coinciden los datos?
El Registro de la Propiedad, el Catastro y la realidad física de un inmueble deberían reflejar lo mismo, pero no siempre sucede. Cada uno tiene un propósito diferente:
- El Registro de la Propiedad detalla quién es el propietario y las características legales del inmueble.
- El Catastro se centra en la parte fiscal, para calcular impuestos como el IBI.
- La realidad física es lo que está sobre el terreno: la vivienda tal como existe.
Cuando no coinciden, suele deberse a:
- Reformas no declaradas, como una ampliación o la construcción de un garaje.
- Errores administrativos, que pueden pasar desapercibidos durante años.
- Falta de actualización, sobre todo en propiedades antiguas o heredadas.
Por ejemplo, tienes un piso en Valencia. Según el Registro de la Propiedad, mide 100 m², pero en el Catastro aparece con 90 m². Cuando un técnico va a medir la “realidad física”, descubre que tiene 95 m².
¿Por qué pasa esto? Algunas razones típicas:
- Reformas no declaradas: Cerraste un balcón para ampliar el salón, pero nunca lo registraste oficialmente.
- Errores administrativos: Alguien inscribió mal los datos hace años y nadie lo corrigió.
- Documentos desactualizados: El piso lleva años sin que nadie revise que lo que dicen los papeles se corresponde con lo que realmente hay.
¿El problema? Si no arreglas estas diferencias antes de vender, puedes enfrentarte a:
- Problemas legales o retrasos en la notaría.
- Tasaciones erróneas que afecten al precio de venta.
- Bancos que se niegan a financiar la compra porque los números no cuadran.
Por eso, antes de vender, mejor asegurarte de que todo está en orden.
¿Qué pasa si las discrepancias no se resuelven?
Intentar vender sin resolver estos problemas puede traer complicaciones importantes:
- Problemas legales: Las diferencias en linderos o superficies pueden derivar en conflictos con vecinos o incluso con la administración.
- Dificultades para registrar la venta: Si los datos no cuadran, el notario puede negarse a inscribir la operación.
- Pérdida de valor de mercado: La falta de claridad puede reducir el precio que los compradores están dispuestos a pagar.
- Problemas con hipotecas: Los bancos suelen rechazar inmuebles con discrepancias no resueltas, complicando la financiación para el comprador.
Pero ya te hemos contado todo lo malo, ahora viene la parte “buena”...
¿Cómo puedes solucionarlo?
Pues si algo “no cuadra”, habrá que hacer para que cuadre, es decir tendrás que hacer gestiones para que los datos del Registro, el Catastro y la realidad física sean iguales. Estos son solo algunas sugerencias, para estos casos es mejor siempre contactar con una asesoria especialista.
- Inspección técnica: Contrata a un técnico para medir el inmueble y confirmar la realidad física.
- Rectificación catastral: Actualiza los datos en el Catastro para reflejar la información correcta.
- Corrección en el Registro de la Propiedad: Con los datos técnicos y catastrales en orden, tramita los cambios en el Registro.
- Legalización de reformas: Si hay ampliaciones o construcciones no declaradas, sería conveniente regularizarlas antes de vender.
La importancia del asesoramiento profesional
Resolver estos problemas puede parecer complicado, pero nadie dijo que no se podía ahorrar tiempo contratando a alguien que te ayude a gestionarlo. Vender con un agente inmobiliario especializado te garantiza que todo estará en orden antes de sacar tu propiedad al mercado.
En VIVALTA:
- Detectamos posibles discrepancias desde el principio.
- Gestionamos la actualización de documentos en el Catastro y el Registro.
- Te asesoramos en la legalización de reformas o ampliaciones.
- Aseguramos que tu propiedad esté lista para vender al mejor precio y sin complicaciones.
¿Qué puedes hacer ahora?
Antes de poner tu propiedad en venta, asegúrate de que todo está en orden. Una revisión técnica y jurídica puede ahorrarte tiempo, problemas legales y posibles pérdidas económicas.
P.D. ¿Tienes dudas sobre los papeles de tu propiedad? Contacta con nosotros y déjanos ayudarte a vender con seguridad y sin sobresaltos.