| ¿Cuánto pagas de plusvalía al vender un piso? | 26/07/2025 | Hacienda tiene que llevarse su cahco de pastel | Vendes tu piso. Haces números, te ilusionas, imaginas qué harás con ese dinerito fresco… Y ¡zas! Llega la plusvalía municipal como quien no quiere la cosa.
- ¿La pluriqué?
Sí, la plusvalía. Ese impuesto que cobra el ayuntamiento por el simple hecho de que tu vivienda, se supone, ha aumentado de valor mientras la has tenido.
Spoiler: incluso si no ha subido de valor. Pero calma, que aquí te explicamos cuánto se paga de plusvalía en la venta de un piso, quién lo paga, cómo se calcula y cómo puedes reducirla o incluso librarte.
En este artículo vas a aprender:
- ¿Qué es la plusvalía municipal?
- ¿Quién debe pagarla?
- ¿Cómo se calcula?
- Ejemplos prácticos con números
- Exenciones y reducciones posibles
- Preguntas frecuentes y errores comunes
📌 Qué es la plusvalía municipal
El nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Pero todo el mundo lo llama plusvalía. Porque es más corto.
Este impuesto no lo pone Hacienda, sino el ayuntamiento. Y grava el “supuesto” aumento del valor del suelo donde se encuentra tu vivienda desde que la compraste hasta que la vendes.
💡 Ojo: no grava el valor del piso, ni las reformas, ni si vendes más caro o barato. Solo el valor del suelo.
🧾 ¿Quién paga la plusvalía?
En la venta de un piso, la paga el vendedor, salvo que pactéis lo contrario en el contrato de compraventa.
Sí, el vendedor.Tanto si eres propietario particular como empresa.
Cómo se calcula la plusvalía, ejemplo
El cálculo de la plusvalía se basa en tres factores principales: el valor del terreno, la base imponible y el método de cálculo del ayuntamiento. El valor del terreno se determina según el valor catastral, que se actualiza periódicamente. La base imponible se calcula multiplicando el valor del terreno por un porcentaje establecido por el ayuntamiento.
Pongamos un caso muy común: heredas el piso de tu madre en Valencia. Emocionalmente, es un lío. Legalmente, otro. Y, por supuesto, Hacienda no va a querer dejar cobrar su parte del pastel.
Supón que:
- Tu madre compró el piso en 2005 por 100.000 €
- El valor catastral del suelo hoy es de 50.000 €
- Han pasado 20 años desde que se compró
Ahora que heredas, te toca pagar la plusvalía municipal, porque ha habido un "incremento de valor del terreno" (aunque tú no hayas vendido nada aún). El ayuntamiento aplicará uno de los dos métodos para calcularla: el objetivo o el real, y tú puedes elegir el que te salga más barato.
🔢 Ejemplo con el método objetivo (el más habitual si no se discute nada):
- Valor catastral del suelo: 50.000 €
- Coeficiente según años de tenencia (20 años): 0,07
- Base imponible = 50.000 € × 0,07 = 3.500 €
- Tipo impositivo municipal: 30 %
- Total a pagar: 3.500 € × 0,30 = 1.050 €
Este sería el importe que tendrías que abonar por la plusvalía al recibir la herencia. Si crees que no hubo ganancia (por ejemplo, si el valor real del piso apenas ha subido), podrías usar el método real.
Pero hay que demostrarlo con documentos de compra/venta o valoración oficial.
💸 ¿Siempre se paga la plusvalía? No siempre. Y eso puede jugar a tu favor.
Aunque el nombre impone, la plusvalía no siempre se cobra. Hay situaciones muy concretas en las que puedes librarte del pago o al menos rebajar el sablazo. Y créenos: merece la pena revisar si estás en una de ellas antes de firmar nada.
Casos en los que podrías no pagar plusvalía:
- Has vendido por menos de lo que te costóParece de sentido común, ¿verdad? Si no has ganado nada (o incluso has perdido) con la venta de tu vivienda, no hay “plusvalía” que valga. Eso sí, prepara los papeles: Hacienda y tu Ayuntamiento querrán pruebas claras del precio de compra y de venta (escrituras, gastos, etc.).
- Transmisiones entre familiares directos En algunas comunidades, si el piso pasa de padres a hijos, entre cónyuges o por herencia, puede estar exento o tener importantes bonificaciones. Cada Ayuntamiento aplica sus normas, así que conviene informarse bien del caso concreto.
¿Y si no estás exento, pero puedes pagar menos?
Hay Ayuntamientos (como Valencia o Madrid) que aplican reducciones sobre el valor catastral del suelo si la propiedad ha estado en manos del mismo titular muchos años. Cuantos más años la hayas tenido, menor podría ser el importe a pagar.
Nuestro consejo: No des nada por hecho. Un buen asesor fiscal (o inmobiliaria que tenga experiencia con estas cosas) puede ayudarte a detectar estas situaciones y ahorrarte un dinero importante.
¿Qué pasa si no pago a tiempo?
Tienes 30 días hábiles desde la fecha de venta para presentar la declaración y pagar.Si no lo haces… vienen los recargos, intereses y multas. Vamos, que ni el del banco te lo perdona. Mejor ser puntual.
Revisa el contrato de arras
Mucho más de lo que parece.
💡 Antes de firmar la compraventa, lo habitual es firmar un contrato de arras. Y ahí es donde se puede pactar quién se hace cargo de la plusvalía: vendedor, comprador o ambos.
👉 ¿Aún no tienes claro qué tipo de arras existen y qué implica cada uno?
Aquí te dejamos un artículo muy completo: Tipos de arras: cuál te conviene y cuál puede liártela
❓ Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué pasa si vendo mi piso por menos de lo que me costó?Buena noticia: si vendes por debajo del precio de compra, no hay “plusvalía” real… y por tanto, tampoco impuesto. Eso sí, deberás demostrarlo bien: escrituras, gastos de adquisición y venta, y cualquier documento que respalde tu pérdida.
¿Puedo recurrir el pago de la plusvalía si creo que está mal calculada?Sí, puedes (y debes) recurrir si crees que hay un error. Lo más habitual es que el cálculo se haya hecho sin tener en cuenta ciertos datos o que el valor catastral esté desactualizado. Presenta tu reclamación al Ayuntamiento con pruebas y, si puedes, hazlo con alguien que sepa del tema.
¿Cómo puedo pagar menos plusvalía si vendo mi piso?Primero, revisa el valor catastral: si está inflado, el impuesto también lo estará. Luego, consulta si puedes acogerte a alguna bonificación (por años de propiedad, por transmisiones entre familiares, etc.). Y como siempre: papelitos en regla, y un buen asesor a tu lado.
¿Qué hago si el Ayuntamiento se ha equivocado calculando la plusvalía? Reclama. Con educación, pero reclama. Adjunta toda la documentación que justifique tu caso: fecha de compra y venta, escrituras, valor del suelo… Y si no te ves con ganas, pídenos ayuda. Es más común de lo que parece.
¿Y si no pago la plusvalía a tiempo?Mal asunto. Porque a los treinta días hábiles (desde que vendes), ya empieza a contar el reloj. Si no la presentas ni la pagas, te expones a recargos, intereses e incluso sanciones. Mejor no jugar con eso.
¿Te has quedado con dudas o necesitas revisar tu caso? En Vivalta podemos ayudarte a entender tu situación fiscal antes de firmar nada.
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| Vender un piso con cargas: lo que nadie te cuenta | 15/08/2025 | Hipotecas vivas, embargos, deudas con la comunidad... todo eso puede bloquear una venta más rápido que un golpe de calor en agosto. | Vender tu casa ya es un proceso que pone a prueba la paciencia de cualquiera… pero si encima descubres que tiene cargas, la cosa se complica. Y no, no hablamos de muebles viejos ni del trastero lleno de cajas del siglo pasado, sino de deudas, hipotecas, embargos o problemas legales que están inscritos en la vivienda.
La buena noticia es que sí se puede vender un piso con cargas. La no tan buena: hay que hacerlo siguiendo unos pasos muy claros, con transparencia y con todos los papeles en orden.
Porque aquí el “ya lo arreglaremos después” puede salir muy caro.
En Vivalta lo vemos a menudo: propietarios que heredan un piso con una hipoteca pendiente, deudas con la comunidad o un embargo, y que piensan que vender es misión imposible. Pero no lo es, solo hay que saber cómo manejarlo.
💡 En este artículo vas a descubrir:
- Qué es exactamente una carga en una vivienda (y por qué a veces ni lo sabes).
- Si es legal vender un piso con cargas.
- Qué papeles vas a necesitar antes de poner el cartel de “Se Vende”.
- Cómo gestionarlas sin que la operación se convierta en un culebrón.
- De qué manera las cargas pueden afectar al precio de tu piso.
- Y consejos para que, si lo vendes, sea rápido, seguro y sin sustos.
Perfecto, aquí te dejo la versión adaptada al estilo Vivalta, manteniendo el rigor, el toque cercano y un punto de humor sutil para conectar con propietarios que puedan estar en esta situación.
Primero, ¿qué es una carga en una vivienda?
Una carga es cualquier deuda o limitación legal que “acompaña” a tu casa, aunque la pintes y la pongas monísima para vender.
Algunas son tan evidentes como una hipoteca pendiente. Otras… no tanto: un embargo, deudas con la comunidad, recibos de IBI atrasados, pleitos judiciales. Todo esto aparece en la nota simple del Registro de la Propiedad (y sí, es el documento que hay que pedir antes de cualquier movimiento).
¿Es legal vender un piso con cargas?
Sí. Pero ojo: el comprador tiene que saberlo y aceptarlo.
El problema no es la carga en sí, sino ocultarla. Si vendes sin informar y después salta la liebre, el comprador puede ir a por ti legalmente. Así que, nada de “ya lo arreglaré después”, porque en notaría eso no cuela.
Papeles imprescindibles antes de anunciar tu piso
Si quieres vender con cargas, ten a mano:
- Nota simple actualizada (Registro de la Propiedad)
- Certificado de deuda hipotecaria (si hay hipoteca, cuánto queda por pagar)
- Certificado de la comunidad (si debes algo, aparecerá)
- Recibos de IBI y tributos al día
Con todo esto listo, evitas que la venta de posponga una eternidad.
Opciones para gestionar las cargas antes de vender
Cuando un piso tiene cargas, lo primero es no entrar en pánico. Hay varias formas de resolver la situación y cada una tiene sus pros, contras y tiempos.
Piensa en esto como un menú: eliges la opción que mejor encaja con tu bolsillo, tus plazos y tu tipo de comprador.
1. Cancelar las cargas antes de vender
Es la opción más limpia y directa. Pagas lo que queda de deuda —ya sea hipoteca, IBI atrasado o comunidad— y dejas el piso libre de cargas. Esto hace que la venta sea más rápida y que puedas negociar el precio sin que el comprador use las cargas como excusa para rebajar.
💡 Ejemplo: María tenía una hipoteca pendiente de 18.000 € en su piso de Valencia. Liquidó la deuda antes de ponerlo a la venta y, gracias a eso, cerró la operación en 2 semanas al precio que quería.
2. Subrogar la hipoteca al comprador
Si tu hipoteca tiene unas condiciones atractivas (interés bajo, pocos años restantes), puedes ofrecer al comprador que la “herede”. Esto se llama subrogación. No depende solo de ti: el banco tiene que aprobar que el comprador sea solvente, y el comprador debe estar interesado en asumir ese préstamo.
💡 Ejemplo: Juan vendía un piso en Madrid con una hipoteca al 1,2% de interés. El comprador aceptó subrogarla porque conseguir una nueva le salía más cara. Ambos ganaron: Juan no tuvo que cancelar y el comprador se benefició de un interés muy bajo.
3. Descontar la deuda del precio
Otra opción es hacer números: restar del precio final la deuda que tiene la vivienda. Así, el comprador se encarga de pagarla, pero tú recibes menos dinero de entrada. Es útil si no tienes liquidez para cancelar antes de vender. Eso sí, debe quedar muy claro en el contrato, con cantidades exactas y aceptación por ambas partes.
💡 Ejemplo: Un piso en Alicante se vendía por 150.000 €, pero tenía 10.000 € de deuda con la comunidad y el IBI. El vendedor lo dejó en 140.000 € y el comprador asumió el pago de esas cargas.
4. Negociar con acreedores o la comunidad
En algunos casos, la deuda no es tan rígida como parece. Puedes hablar con el banco, con el ayuntamiento o con la comunidad para aplazar pagos, reducir la cantidad o incluso eliminar recargos por demora. Aquí es donde un buen asesor brilla: sabe a quién llamar, cómo plantearlo y qué argumentos usar para conseguir mejores condiciones.
💡 Ejemplo: En un piso con 5.000 € de deuda de comunidad, el administrador aceptó dividir la deuda en 12 meses sin intereses. Esto permitió vender el piso antes y que el comprador aceptara el acuerdo.
Cómo afecta al precio
La mayoría de compradores ve “piso con cargas” y piensa: problemas a la vista. Eso significa menos interesados y más presión para bajar el precio. Si tienes prisa por vender, la rebaja puede ser notable.
Por eso, cuanto más clara y resuelta esté la situación, más fácil será mantener un precio justo.
Qué debe incluir el contrato de compraventa
Si vendes con cargas, el contrato debe especificar:
- Qué cargas hay y de qué tipo.
- Quién las asume.
- Cómo y cuándo se cancelarán.
- Que el comprador acepta la situación por escrito y con fecha.
Sin rodeos. Blanco sobre negro.
Consejos prácticos no solicitados:
- No escondas nada. El comprador lo sabrá tarde o temprano.
- Prepara toda la documentación antes de poner el anuncio.
- Habla con un asesor inmobiliario que conozca casos similares.
- Evalúa todas las opciones: cancelar, negociar, subrogar…
- Piensa que vender con cargas no es imposible, pero sí un poco más delicado.
💬 En Vivalta hemos visto de todo: pisos que se venden con hipoteca pendiente, deudas con la comunidad que se solucionan en 48 horas, e incluso ventas donde el comprador quiso quedarse con la hipoteca porque era mejor que la que le ofrecía su banco.
Si tienes un piso con cargas y quieres venderlo sin dolores de cabeza…
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| Preguntas frecuentes al comprar o vender una casa | 27/08/2025 | ¿quién paga la plusvalía? ¿Se puede vender /comprar con hipoteca? | Comprar o vender una casa no es como cambiarte de camisa: es un proceso con trámites, impuestos, contratos… y dudas, muchas dudas. En Vivalta, escuchamos estas preguntas todos los días y sabemos que tener respuestas claras te ahorra tiempo, sustos y dinero.
Aquí tienes una guía con las preguntas más frecuentes de vendedores y compradores, explicadas en lenguaje sencillo y con ejemplos reales.
🏠 Preguntas frecuentes para vendedores de vivienda
1. ¿Qué impuestos tengo que pagar al vender mi casa?
Cuando vendes, casi siempre hay dos impuestos en juego:
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): lo cobra el ayuntamiento y se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años que lo has tenido en propiedad.
- IRPF (ganancia patrimonial): tributa por la diferencia entre el precio al que compraste y el que vendes, descontando gastos y mejoras documentadas.
💡 Ejemplo: Compraste en 2005 por 120.000 € y vendes en 2025 por 180.000 €. La ganancia son 60.000 € menos los gastos que puedas justificar (notaría, reformas…). Si reinviertes en otra vivienda habitual o tienes más de 65 años y es tu residencia habitual, puedes librarte del IRPF.
2. ¿Puedo vender si todavía tengo hipoteca?
Sí, y pasa más de lo que crees. Tienes varias opciones:
- Cancelar la hipoteca antes de vender con tus ahorros.
- Pagarla en la notaría usando el dinero del comprador (lo más habitual). El banco acude a la firma, cobra lo que le debes y tú te quedas con el resto.
- Subrogación: el comprador se queda con tu hipoteca si el banco lo aprueba. Ideal si tu préstamo tiene condiciones muy buenas.
3. ¿Es obligatorio pasar la ITE (Inspección Técnica de Edificios) para vender?
Depende de la edad del edificio y de la normativa local.
- En Valencia, si el edificio tiene más de 50 años, la ITE es obligatoria.
- Si no la tienes pasada y favorable, el comprador puede usarlo como argumento para pedir rebaja o exigir que la pases antes de la venta.
4. ¿Qué documentos debo preparar antes de poner mi casa en venta?
Para evitar retrasos (o sustos) el día de la firma, ten listos:
- Nota simple actualizada (Registro de la Propiedad) → indica si hay cargas o deudas.
- Certificado energético → obligatorio para publicitar.
- Recibos de IBI de los últimos años.
- Certificado de la comunidad → acredita que estás al día en los pagos.
- Escritura de propiedad y, si hay hipoteca, certificado de deuda.
💡 Tip: Si tienes una herencia pendiente de adjudicar, resuélvela antes de anunciar la venta.
5. ¿Es mejor vender con exclusiva a una inmobiliaria?
Depende de tu situación y del tipo de agencia. Con una exclusiva:
- Evitas que tu vivienda aparezca anunciada varias veces con precios diferentes (da mala imagen).
- La agencia invierte más en marketing y en filtrar compradores porque sabe que el esfuerzo será para ella.
- Tienes un solo interlocutor para todo.
Pero cuidado: revisa la duración del contrato y las condiciones de cancelación antes de firmar.
🏡 Preguntas frecuentes para compradores
Tanto si compras como si vendes, el secreto está en informarte bien y rodearte de profesionales que defiendan tus intereses. En Vivalta nos encargamos de revisar contratos, calcular impuestos, comprobar cargas y acompañarte hasta la firma… para que todo salga bien a la primera.
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| 🏠 Requisitos para comprar una vivienda VPO (2025) | 10/09/2025 | | ¿Estás pensando en comprar una vivienda de protección oficial (VPO) en la Comunidad Valenciana? Sabemos que no es el tipo de compra más sencilla: hay normativa específica, plazos de calificación, límites de ingresos y hasta un registro especial donde debes inscribirte.
Pero tranquilo, que aquí te lo contamos con claridad para que no te pierdas entre artículos de leyes y decretos.
📌 ¿Qué es exactamente una vivienda VPO?
Las viviendas de protección oficial (VPO) son inmuebles con un precio limitado y condiciones especiales para facilitar el acceso a la vivienda a personas y familias con ingresos moderados.En la Comunidad Valenciana, la normativa está regulada por el Decreto 68/2023, publicado en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana, que entró en vigor en junio de 2023.
Estas viviendas pueden estar en régimen de compra o de uso, y la calificación de “protegida” no es eterna: tiene un plazo que depende del expediente de calificación inicial.
✅ Requisitos para poder comprar una vivienda VPO
Antes de lanzarte a firmar un contrato, debes cumplir varios requisitos básicos:
1. Estar inscrito en el Registro de Demandantes de VPO
Es el primer paso obligatorio: solo personas físicas pueden inscribirse. 🔗Aquí tienes el enlace oficial al registro.
La inscripción es una declaración jurada de que cumples los requisitos que te contamos a continuación.
2. Demostrar necesidad de vivienda
Se entiende que necesitas una vivienda cuando ni tú ni nadie de tu unidad de convivencia sois titulares de otra en pleno dominio o usufructo.
Existen, además, situaciones especiales en las que también se reconoce la necesidad:
- Que tu vivienda actual no sea accesible por discapacidad, dependencia o diversidad funcional.
- Que seas víctima de violencia de género o trata.
- Que tu casa actual sea inadecuada por tamaño o condiciones (habitabilidad, seguridad, calidad, accesibilidad).
- Que estés en situación de vulnerabilidad o riesgo de exclusión.
3. No superar el límite de ingresos
Los ingresos de la unidad de convivencia no pueden superar 6,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) en 12 pagas.
👉 Ojo: la cantidad varía según el número de miembros de la familia.
4. Usar la vivienda como residencia habitual y permanente
La VPO no es para especular ni para alquilar en plataformas turísticas. Se debe destinar a residencia habitual de la unidad adjudicataria.
5. Requisitos personales adicionales
- Ser mayor de edad o menor emancipado con capacidad legal para contratar.
- Tener vecindad administrativa en la Comunitat Valenciana con al menos un año de residencia acreditada, o permiso de residencia temporal por arraigo.
⚠️ Tanteo y retracto: el detalle que no puedes olvidar
En algunas VPO, la Generalitat Valenciana tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, puede quedarse con la vivienda si se vende.
Si la vivienda está sujeta a este derecho, deberás notificar a la Generalitat antes de la venta. Tienen un plazo de 2 meses para decidir si ejercen ese derecho.
Plazos de calificación de una VPO
Cada vivienda VPO tiene un periodo de protección que depende de su expediente de calificación. Eso significa que, durante ese tiempo, sigue sujeta a limitaciones en precio, transmisiones y condiciones de uso.
Por eso es fundamental revisar en qué fase está tu vivienda antes de comprar o vender.
Entonces… ¿vale la pena comprar una VPO?
La gran pregunta. Comprar una vivienda de protección oficial no es para todo el mundo, pero para quienes cumplen los requisitos puede ser una auténtica oportunidad.
Lo bueno de una VPO
- Precio más bajo que el mercado libre: al estar regulado, el precio máximo de venta suele ser más accesible que el de una vivienda “normal” en la misma zona.
- Acceso más regulado: no compites en igualdad de condiciones con compradores de mayor poder adquisitivo. Eso da más opciones a familias jóvenes, monoparentales o en situación de vulnerabilidad.
- Mayor seguridad jurídica: el proceso está controlado por la administración. Hay normativa clara y un registro de demandantes que asegura que las viviendas lleguen a quien las necesita.
- Posibilidad de ayudas complementarias: en algunos programas, puedes acceder a subvenciones para la compra o para reformas de eficiencia energética.
Pero ojo, también hay limitaciones
- Precio máximo de venta: si en el futuro decides vender tu vivienda, no podrás hacerlo al precio que quieras. El valor está limitado por la normativa mientras dure el periodo de calificación.
- Destino obligatorio: la vivienda debe ser tu residencia habitual. Olvídate de usarla como inversión para alquiler turístico o segunda residencia.
- Restricciones en la venta posterior: en muchas ocasiones, la Generalitat mantiene derechos como el tanteo y retracto, lo que significa que puede quedarse con la vivienda si decides venderla.
- Duración de la calificación: depende del expediente inicial, pero mientras dure ese periodo tu vivienda seguirá teniendo limitaciones.
Un ejemplo práctico
Imagina que compras una VPO en Valencia en 2025 con un precio de 150.000 €, cuando en el mercado libre un piso similar cuesta 190.000 €.La diferencia es clara: accedes a una vivienda más barata.Ahora bien, dentro de 10 años, si el mercado ha subido y los pisos similares se venden a 230.000 €, tú no podrás pedir eso. Estarás limitado al precio máximo establecido para VPO, que podría rondar los 180.000 € (dependiendo de los módulos aplicables en ese momento).
Por eso, la VPO es ideal si lo que buscas es estabilidad y vivienda habitual a largo plazo, pero menos interesante si piensas en especular o revender con plusvalía.
🗣️ En Vivalta te ayudamos a dar el paso
Si te estás planteando comprar una VPO y no sabes por dónde empezar, en Vivalta te acompañamos durante todo el proceso:
- Revisamos si cumples los requisitos.
- Te explicamos la normativa en lenguaje humano.
- Y, lo más importante, te ayudamos a gestionar la compra de forma segura, sin líos ni sustos.
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| Índice de Referencia del Alquiler: cómo saber los precios máximos | 27/09/2025 | | María tiene un piso en Benimaclet (Valencia) y Pedro lo tiene en Madrid. Hasta ahora, lo alquilaba “a precio de mercado”: miraba lo que pedían en los portales, comparaba un poco por encima y, de vez en cuando, escuchaba al vecino de abajo que le decía:
—“Con lo que está el alquiler, pide 1.000 € fijos, que te los van a pagar seguro”.
Todo normal… hasta que un inquilino interesado le preguntó:
—“¿Y este precio entra dentro del Índice de Referencia del Alquiler?”.
María se quedó en blanco. Nunca había oído hablar de eso.
Y aquí empieza la historia que trae de cabeza a muchos propietarios en 2025: el Índice de Referencia del Alquiler, obligatorio desde la Ley de Vivienda 12/2023, que ya no es teoría, sino una realidad en varias comunidades autónomas.
Valencia capital aún no es zona tensionada (aunque hay debate abierto). Pero si mañana lo fuera, como sí pasa en Cataluña, Navarra o País Vasco, María tendría que calcular su precio de alquiler dentro de los límites del índice.
En este artículo vas a aprender:
- Qué es el Índice de Referencia del Alquiler y por qué importa tanto en 2025.
- Qué zonas están consideradas tensionadas
- Cómo funciona la actualización de la renta (límites para pequeños propietarios y grandes tenedores).
- Ejemplo práctico de cálculo real aplicado a un piso en Valencia.
- Preguntas frecuentes de propietarios e inquilinos (lo que más nos consultan en Vivalta).
- Ventajas y desventajas del índice para los propietarios.
1. ¿Qué es el Índice de Referencia del Alquiler (y por qué deberías tenerlo en cuenta en 2025)?
¿Qué es el Índice de Referencia del Alquiler?
No es un invento nuevo ni un capricho del Gobierno: es la herramienta oficial que marca cuánto se puede pedir —o pagar— por un piso en alquiler en zonas declaradas tensionadas.
Lo puso en marcha el Ejecutivo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y desde 2024 se aplica en Cataluña y otras comunidades. En 2025 ya es el pan de cada día en más de 300 municipios tensionados en España.
En la práctica, si tu piso está en una de esas zonas, ya no decides el precio “a ojo”: debes ajustarte a la horquilla del índice, que tiene en cuenta:
-
📍 La ubicación exacta (no es lo mismo un bajo en Benimaclet que un ático en Ruzafa).
-
📐 Los metros cuadrados útiles.
-
🏗 El año de construcción.
-
🛠 El estado de conservación.
-
🌱 La certificación energética.
¿Por qué importa tanto para ti como propietario?
Porque ignorar el índice no sale gratis. Si firmas un contrato por encima del precio fijado, te arriesgas a:
- 💸 Multas económicas importantes.
- 📑 Que el contrato quede en entredicho y el inquilino pueda impugnarlo.
- ⏳ Perder tiempo y dinero si tienes que rehacer la operación o devolver lo cobrado de más.
En resumen: el Índice de Referencia ya no es “ese término raro que suena en las noticias”, sino una regla que puede cambiar cómo alquilas tu piso. Y más vale entenderlo bien antes de que te pille de improviso, como a María.
El Índice de Referencia del Alquiler no afecta a todas las viviendas de España. Solo entra en juego cuando el piso está en una zona declarada “tensionada”. ¿Y qué significa exactamente? Que en esa zona concreta los alquileres se han disparado tanto que:
- Superan el 30% de los ingresos medios de los hogares, o
- Están por encima del 20% de la media del índice de referencia.
En castellano llano: cuando la renta de un piso se come casi todo el sueldo de la gente de la zona, la Administración dice “basta” y limita el precio.
📍 Ejemplo real en 2025
- Cataluña: 271 municipios tensionados, incluida Barcelona y casi toda su área metropolitana.
- Navarra: 21 municipios, entre ellos Pamplona y Tudela.
- País Vasco: 7 municipios, como San Sebastián o Barakaldo.
- Galicia: solo A Coruña, la primera ciudad gobernada por el PP que aplica la norma.
En total, 301 municipios y más de 8 millones de personas están bajo este régimen.
🚫 ¿Y qué pasa en la Comunitat Valenciana?
Aunque suene en prensa y lo pidan asociaciones vecinales, ni Valencia, ni Alicante ni Castellón han sido declaradas zonas tensionadas todavía. Eso significa que, por ahora, aquí puedes seguir fijando precios de forma más libre (aunque el debate político está abierto).
¿Por qué debería importarte como propietario?
Porque si tu piso está en una de estas zonas, el precio que pongas en Idealista o Fotocasa ya no depende solo de ti. La referencia oficial marca el rango en el que te puedes mover.
Y ojo: no cumplir la norma no solo es arriesgarte a sanciones, también a espantar a posibles inquilinos que saben muy bien a qué precio pueden alquilar legalmente tu vivienda.
3. ¿Cómo funciona la actualización de la renta con el límite de subida del alquiler?
Aquí es donde muchos propietarios se lían (y con razón). Antes, bastaba con mirar el IPC y listo. Ahora, desde la Ley de Vivienda de 2024, el asunto tiene más matices: depende de si eres pequeño tenedor o gran tenedor, y de si tu vivienda está o no en una zona tensionada.
📌 ¿Qué diferencia hay entre pequeño y gran tenedor?
- Pequeño tenedor: tienes menos de 10 viviendas en propiedad (y no superas los 1.500 m² de uso residencial).
- Gran tenedor: a partir de 10 viviendas o esos 1.500 m².
La diferencia no es menor: los grandes tenedores están más limitados a la hora de subir el alquiler.
🔎 Caso 1: vivienda en zona tensionada
- Si eres pequeño tenedor, la subida máxima será el IPC + 2%.
- Si eres gran tenedor, la subida máxima será el IPC “a secas”.
💡 Ejemplo sencillo:
- Piso en Valencia, contrato firmado en 2023.
- Renta actual: 700 €.
- IPC de 2024: 2%.
👉 Si eres pequeño tenedor: 700 € + 4% (IPC + 2%) = 728 €. 👉 Si eres gran tenedor: 700 € + 2% (IPC) = 714 €.
🔎 Caso 2: vivienda en zona no tensionada
Aquí manda lo que ponga el contrato.
- Si pactaste que se revisa con el IPC, se aplica.
- Si no hay nada especificado, no se actualiza.
Esto ha generado más de una sorpresa en propietarios que no habían revisado la letra pequeña de su contrato.
📝 Importante
La actualización de la renta solo se aplica una vez al año y siempre dentro del plazo del contrato vigente. No se puede improvisar una subida a mitad de año porque el mercado lo permita.
4. Nueva Ley de Vivienda 2024: cómo afecta realmente a propietarios e inquilinos
La Ley de Vivienda que entró en vigor el 1 de enero de 2024 cambió muchas reglas del juego. Y aunque la mayoría de titulares se centraron en que “se limitan las subidas del alquiler”, lo cierto es que hay más cambios de fondo que conviene conocer, tanto si alquilas como si pones tu piso en alquiler.
Si quieres saber más, tenemos un artículo dedicado a esta Ley.
5. Cómo saber el precio máximo según el Índice de Referencia del Alquiler
Aquí está la herramienta estrella de la nueva Ley de Vivienda: el Índice de Referencia del Alquiler.
Suena técnico, pero en realidad es un buscador oficial que te dice cuánto puedes pedir o pagar de alquiler en función de la vivienda y la zona.
📍 ¿Dónde se consulta?
El índice lo publica cada año el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y puedes acceder a él de manera gratuita en su página web.
Basta con rellenar un formulario con datos muy concretos de la vivienda:
- Dirección exacta (sí, hasta el número de portal).
- Superficie en metros cuadrados.
- Año de construcción.
- Estado de conservación (nuevo, reformado, normal).
- Planta y si tiene ascensor.
- Extras: garaje, trastero, terraza, etc.
Con eso, el sistema devuelve un precio de referencia y un precio máximo permitido.
💡 Ejemplo práctico:
Imagina que tienes un piso de 80 m² en Madrid capital, en buen estado, con garaje.
- El buscador puede darte un rango: entre 720 € y 780 € al mes.
- Eso significa que no puedes pedir 900 € “porque sí”, aunque lo veas en portales inmobiliarios.
- Y si eres inquilino, sabes que el propietario no puede pasarse del límite máximo legal.
🤔 ¿Qué pasa si el casero pide más de lo que marca el índice?
El contrato podría considerarse nulo en esa cláusula y el inquilino tendría derecho a reclamar. Además, si Hacienda detecta irregularidades, puede revisar la deducción fiscal que el propietario haya aplicado.
Por eso, tanto si eres propietario como inquilino, el índice se convierte en tu mejor aliado: evita abusos y pone reglas claras sobre la mesa.
6. ¿Es lo mismo el límite de subida del alquiler y el índice de referencia del alquiler?
Aquí está una de las grandes confusiones de la nueva Ley de Vivienda. ⚖️ No, no son lo mismo.
- Índice de referencia del alquiler 👉 Es la herramienta que marca el precio máximo que se puede pedir por una vivienda en una zona tensionada.
- Límite de la subida del alquiler 👉 Es el tope anual que puede aplicarse a un contrato ya firmado cuando toca actualizarlo (normalmente en la fecha de renovación).
🧩 Para que quede claro, un ejemplo realista:
Paco tiene un piso en Madrid, zona tensionada.
- El índice de referencia le dice que su vivienda puede alquilarse por un máximo de 780 € al mes.
- Firma contrato en 2024 con un inquilino por esa cantidad.
- En 2025 quiere actualizar la renta: el límite de subida le permite incrementar solo el IPC si es gran tenedor, o IPC + 2% si es pequeño propietario.
🔎 Resultado: si el IPC fue del 2%, Paco podrá subir como mucho un 4% (pequeño propietario) o un 2% (gran tenedor).
👉 Como propietario, lo último que quieres es arriesgarte a sanciones o a alquilar mal tu vivienda.
En Vivalta nos ocupamos de todo: ajustamos tu precio al índice, encontramos al inquilino adecuado y te aseguramos que cobres cada mes. Tú despreocúpate, nosotros nos encargamos del resto. Contacta con nosotros. |  | | indice-precios-alquiler |
| Quién paga la comunidad cuando se vende un piso | 11/10/2025 | Depende de lo que pacten comprador y vendedor, aunque hay un procedimiento más o menos general | Vender un piso ya tiene suficiente papeleo como para encima discutir por una factura de comunidad de 85 €. Y sin embargo, pasa más de lo que imaginas. En Vivalta lo vemos a menudo: propietarios y compradores que se enredan con un “¿y este recibo quién lo paga?”.
La respuesta no siempre es tan simple como parece. Depende del tipo de gasto, de cuándo se aprobó y como casi todo en el mundo inmobiliario de lo que se haya pactado por escrito.
En este artículo te contamos, paso a paso, cómo funciona todo esto para que tu venta no se complique ni un milímetro 👇
En este artículo vas a aprender:
- Quién paga la comunidad en el mes de la venta.
- Qué pasa con las derramas y gastos extraordinarios.
- Qué responsabilidad tiene el comprador con las deudas antiguas.
- Qué gastos incluye la comunidad realmente.
- Cómo comprobar si la vivienda está al día antes de firmar.
- Y el paso final: cómo dejarlo todo bien cerrado para no tener reclamaciones después.
💡 Quién paga la comunidad en el mes de la venta
En Valencia, en Madrid (y en la mayoría de comunidades), lo habitual es que el vendedor pague todas las cuotas devengadas hasta la fecha de transmisión. Es decir, si vendes el 15 de septiembre, te corresponde pagar las cuotas hasta ese día, aunque el recibo se gire más tarde.
Ejemplo práctico: si la comunidad cobra trimestralmente (julio–septiembre) y vendes en agosto, podéis pactar que el comprador te reintegre la parte proporcional que disfrutará como nuevo propietario. Este ajuste suele hacerse directamente en notaría, para evitar malentendidos posteriores.
📌 Consejo de Vivalta: deja todo reflejado en el contrato. Un párrafo a tiempo evita un disgusto y tres llamadas con el administrador.
💰 Derramas y gastos extraordinarios
Aquí viene el clásico quebradero de cabeza. ¿Quién paga si la comunidad aprueba obras justo antes o justo después de vender?
La responsabilidad de pagar las obras aprobadas por la comunidad de propietarios, ya sea justo antes o despues de vender un piso, depende del momento de la aprobación y de la "exigibilidad" del pago según la Ley de Propiedad Horizontal.
- Si la derrama se aprobó antes de la compraventa, el responsable frente a la comunidad será el propietario en el momento en que cada pago sea exigible. El vendedor debe pagar las cuotas correspondientes hasta la fecha de transmisión.
- Si la derrama se aprueba después de la firma, le corresponde al comprador.
💡 Ejemplo: En julio se aprueba instalar placas solares, y vendes el piso en septiembre → los importes a pagar hasta septiembre son del vendedor hasta el momento en que dejes de ser propietario. Si se aprueba en noviembre, ya es del nuevo propietario.
Deudas de comunidad: lo que hereda el comprador
La ley lo deja claro: el comprador responde por las deudas del año en curso y los tres años anteriores (en Cataluña, cuatro). Eso significa que si el piso tiene cuotas pendientes, la comunidad podría reclamárselas al nuevo propietario.
Por eso, antes de firmar, pide al administrador el famoso:
🧾 Certificado de deuda
Documento oficial que acredita si la vivienda está al día. El notario lo exigirá en la firma (salvo renuncia expresa del comprador, algo rarísimo).
Si hay deuda:
- Se puede descontar del precio en la compraventa, o
- Retener la cantidad en notaría para saldarla directamente.
En cualquier caso, mejor dejarlo solucionado antes de entregar las llaves.
Gastos habituales de comunidad
Para entender de qué hablamos cuando mencionamos “cuotas de comunidad”, aquí va un repaso rápido:
- Cuotas ordinarias: limpieza, jardinería, mantenimiento del ascensor, calefacción central, suministros comunes.
- Cuotas extraordinarias: rehabilitaciones, reformas estructurales, instalación de ascensores o mejoras energéticas.
- Fondos de reserva: colchón económico para imprevistos.
- Derramas: gastos puntuales aprobados en junta.
🔍 Cómo comprobar si la vivienda está al día
Antes de firmar, dedica un rato a comprobar que todo esté en orden:
- Solicita el certificado de deuda, firmado por el administrador o el presidente.
- Revisa las actas de las últimas juntas: verás si hay obras o pagos pendientes.
- Habla con el administrador de fincas. En dos minutos puedes evitar una sorpresa de varios cientos de euros.
¿Vas a vender tu piso en Valencia y no sabes si te toca pagar esa última cuota o la derrama del ascensor?
En Vivalta revisamos toda la documentación, hablamos con la comunidad y gestionamos la venta sin complicaciones. Porque vender bien no es solo cerrar un precio: es cerrar todos los flecos.
📞 Contacta con nosotros y te ayudamos a dejar tu venta en orden (y tu cabeza también). |  | | quien-paga-comunidad |