10/09/2025
¿Estás pensando en comprar una vivienda de protección oficial (VPO) en la Comunidad Valenciana? Sabemos que no es el tipo de compra más sencilla: hay normativa específica, plazos de calificación, límites de ingresos y hasta un registro especial donde debes inscribirte.
Pero tranquilo, que aquí te lo contamos con claridad para que no te pierdas entre artículos de leyes y decretos.
📌 ¿Qué es exactamente una vivienda VPO?
Las viviendas de protección oficial (VPO) son inmuebles con un precio limitado y condiciones especiales para facilitar el acceso a la vivienda a personas y familias con ingresos moderados.En la Comunidad Valenciana, la normativa está regulada por el Decreto 68/2023, publicado en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana, que entró en vigor en junio de 2023.
Estas viviendas pueden estar en régimen de compra o de uso, y la calificación de “protegida” no es eterna: tiene un plazo que depende del expediente de calificación inicial.
✅ Requisitos para poder comprar una vivienda VPO
Antes de lanzarte a firmar un contrato, debes cumplir varios requisitos básicos:
1. Estar inscrito en el Registro de Demandantes de VPO
Es el primer paso obligatorio: solo personas físicas pueden inscribirse. 🔗Aquí tienes el enlace oficial al registro.
La inscripción es una declaración jurada de que cumples los requisitos que te contamos a continuación.
2. Demostrar necesidad de vivienda
Se entiende que necesitas una vivienda cuando ni tú ni nadie de tu unidad de convivencia sois titulares de otra en pleno dominio o usufructo.
Existen, además, situaciones especiales en las que también se reconoce la necesidad:
- Que tu vivienda actual no sea accesible por discapacidad, dependencia o diversidad funcional.
- Que seas víctima de violencia de género o trata.
- Que tu casa actual sea inadecuada por tamaño o condiciones (habitabilidad, seguridad, calidad, accesibilidad).
- Que estés en situación de vulnerabilidad o riesgo de exclusión.
3. No superar el límite de ingresos
Los ingresos de la unidad de convivencia no pueden superar 6,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) en 12 pagas.
👉 Ojo: la cantidad varía según el número de miembros de la familia.
4. Usar la vivienda como residencia habitual y permanente
La VPO no es para especular ni para alquilar en plataformas turísticas. Se debe destinar a residencia habitual de la unidad adjudicataria.
5. Requisitos personales adicionales
- Ser mayor de edad o menor emancipado con capacidad legal para contratar.
- Tener vecindad administrativa en la Comunitat Valenciana con al menos un año de residencia acreditada, o permiso de residencia temporal por arraigo.
⚠️ Tanteo y retracto: el detalle que no puedes olvidar
En algunas VPO, la Generalitat Valenciana tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, puede quedarse con la vivienda si se vende.
Si la vivienda está sujeta a este derecho, deberás notificar a la Generalitat antes de la venta. Tienen un plazo de 2 meses para decidir si ejercen ese derecho.
Plazos de calificación de una VPO
Cada vivienda VPO tiene un periodo de protección que depende de su expediente de calificación. Eso significa que, durante ese tiempo, sigue sujeta a limitaciones en precio, transmisiones y condiciones de uso.
Por eso es fundamental revisar en qué fase está tu vivienda antes de comprar o vender.
Entonces… ¿vale la pena comprar una VPO?
La gran pregunta. Comprar una vivienda de protección oficial no es para todo el mundo, pero para quienes cumplen los requisitos puede ser una auténtica oportunidad.
Lo bueno de una VPO
- Precio más bajo que el mercado libre: al estar regulado, el precio máximo de venta suele ser más accesible que el de una vivienda “normal” en la misma zona.
- Acceso más regulado: no compites en igualdad de condiciones con compradores de mayor poder adquisitivo. Eso da más opciones a familias jóvenes, monoparentales o en situación de vulnerabilidad.
- Mayor seguridad jurídica: el proceso está controlado por la administración. Hay normativa clara y un registro de demandantes que asegura que las viviendas lleguen a quien las necesita.
- Posibilidad de ayudas complementarias: en algunos programas, puedes acceder a subvenciones para la compra o para reformas de eficiencia energética.
Pero ojo, también hay limitaciones
- Precio máximo de venta: si en el futuro decides vender tu vivienda, no podrás hacerlo al precio que quieras. El valor está limitado por la normativa mientras dure el periodo de calificación.
- Destino obligatorio: la vivienda debe ser tu residencia habitual. Olvídate de usarla como inversión para alquiler turístico o segunda residencia.
- Restricciones en la venta posterior: en muchas ocasiones, la Generalitat mantiene derechos como el tanteo y retracto, lo que significa que puede quedarse con la vivienda si decides venderla.
- Duración de la calificación: depende del expediente inicial, pero mientras dure ese periodo tu vivienda seguirá teniendo limitaciones.
Un ejemplo práctico
Imagina que compras una VPO en Valencia en 2025 con un precio de 150.000 €, cuando en el mercado libre un piso similar cuesta 190.000 €.La diferencia es clara: accedes a una vivienda más barata.Ahora bien, dentro de 10 años, si el mercado ha subido y los pisos similares se venden a 230.000 €, tú no podrás pedir eso. Estarás limitado al precio máximo establecido para VPO, que podría rondar los 180.000 € (dependiendo de los módulos aplicables en ese momento).
Por eso, la VPO es ideal si lo que buscas es estabilidad y vivienda habitual a largo plazo, pero menos interesante si piensas en especular o revender con plusvalía.
🗣️ En Vivalta te ayudamos a dar el paso
Si te estás planteando comprar una VPO y no sabes por dónde empezar, en Vivalta te acompañamos durante todo el proceso:
- Revisamos si cumples los requisitos.
- Te explicamos la normativa en lenguaje humano.
- Y, lo más importante, te ayudamos a gestionar la compra de forma segura, sin líos ni sustos.
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